İl genelinde satılık konutların ortalama metrekare birim fiyatı Ekim 2025 itibarıyla ≈ 48.335 TL/m² olarak gözlemlenmiştir. Endeksa+2Endeksa+2
Ortalama brüt alan yaklaşık 118 m², dolayısıyla ortalama konut fiyatı yaklaşık 5.703.530 TL civarındadır. Endeksa
Son bir yılda fiyat artışı il genelinde yaklaşık %42,03 olarak kaydedilmiştir. Endeksa
İlçe merkezinde (Merkez ilçe) birim fiyat ≈ 51.305 TL/m², yıllık artış yaklaşık %46,10 olarak verilmiş. Endeksa
Amortisman süresi, yani yatırımın kendini amorti etme süresi yaklaşık 15 yıl seviyesinde bulunuyor. Endeksa+1
Yorum: Bu veriler size, yatırımcı adaylarına “orta-yakın vadede değer artışı olan fakat geri dönüş süresi çok kısa olmayan” bir pazardan bahsetme imkânı sunuyor. Aynı zamanda orta gelirli alıcıların artık bütçe açısından zorlandığı bir piyasa haline geldiğini de göstermekte.
Fiyat ve getiri açısından ilçeler arasında önemli farklılıklar var. Öne çıkanlar:
| İlçe | Birim Fiyat (TL/m²) | Yıllık Artış | Amortisman Süresi / Getiri |
|---|---|---|---|
| Merkez | ≈ 51.305 TL/m² Endeksa+1 | ~%46,10 Endeksa | ~15 yıl, getiri ~%6,89 Endeksa |
| Bozcaada | ≈ 150.000 TL/m² (çok yüksek) Endeksa+1 | Artış daha düşük düzeyde | Amortisman çok uzun; getiri düşük. Kalenin Sesi+1 |
| Bayramiç | ~33.000 TL/m² civarı Endeksa+1 | Yıllık artış ~%29-30 civarı Ton TV | Amortisman ~13 yıl (yatırım açısından daha hızlı geri dönüş) Kalenin Sesi+1 |
| Ezine | ~44.320 TL/m² civarı Endeksa+1 | Artış daha kontrollü (~%25 civarı) Ton TV | Amortisman ~13 yıl gibi daha kısa süreli. Ton TV |
Yorum:
Merkez ilçede fiyat yüksek ve artış oranı güçlü; marka kent bilançosuyla yatırımcı çekiyor.
Bozcaada gibi turizm yoğun bölgeler fiyat çok yüksek ancak yatırımın geri dönüş süresi uzun → “prestij” hedefli alıcılar için uygun.
Bayramiç ve Ezine gibi ilçeler daha uygun fiyatlı segment; yatırım riski daha düşük, orta vadede getirisi görece dengeli.
İlçe seçiminde yatırım hedefiniz (“kısa vadede kira + değer artışı” vs “uzun vadeli değer artışı”) ve bütçeniz büyük rol oynamakta.
Profesyonel bir gayrimenkul danışmanı olarak müşterilerinize aktarabileceğiniz stratejik noktalar:
Lokasyon vurgusu: Merkez ve sahil-turizm bölgeleri için fiyat artış hızı yüksek; ancak stok azlığı ve fiyatların yükselişi orta-gelir için erişimi zorlaştırabilir.
Getiri ve amortisman süresi: Yatırımcı için sadece “yüksek büyüme potansiyeli” değil aynı zamanda “görece kısa amortisman süresi” de önemli. Bayramiç, Ezine gibi bölgeler bu açıdan dikkat çekici.
Piyasa doygunluğu riski: Fiyatların hızlı yükselmesi beraberinde “yükseltmiş fiyat – pazarın talep sınırına ulaşması” riskini getiriyor. Özellikle 50 000+ TL/m² seviyelerine yaklaşan bölgelerde bu faktörü göz önünde bulundurun.
Bütçe-profil eşleştirmesi: Orta gelirli alıcılara “uygun bütçe ile yatırım” fırsatı sunan ilçeleri gösterin; yüksek bütçeli alıcılara ise “marka-lokasyon, prestij, uzun vadeli değer artışı” şeklinde alternatifler sunun.
Zamanlamaya dikkat: Piyasada satış süreleri bazı bölgelerde 70 gün civarı görülüyor. Endeksa+1 Bu, stok ve likidite durumu hakkında da bilgi veriyor.
Türü ve yaş durumu: Yeni ve modern konutların birim fiyatları, yaşlı stoklara göre daha yüksek. Müşterilerinize “yaşa, kat konumuna, ısıtma–yalıtım durumuna” göre kırılımlar da anlatın. Endeksa+1
Fırsatlar:
İç ilçelerde hâlâ birim fiyatlar merkeze göre daha uygun; alıcı için giriş-fırsat niteliğinde.
Turizm bölgesi olmamasına rağmen büyüme potansiyeli olan ilçeler yatırımcı tarafından keşfedilmeye başlıyor.
Dikkat Edilecekler:
Sahil-turizm bölgesi konutlarında fiyat yüksek; ancak getiri/dönüş süresi uzun olabilir (örneğin Bozcaada).
Fiyatların hızlı yükselmesiyle birlikte “talep-stok dengesi” bozulabilir; pazarlama süresi artabilir.
Alıcının bütçesi ve hedefi (yaşama mı, yatırım mı) net olmalı; farklı segmente göre konut seçilmeli.